Gå til sidemenyen

Randaberg kommune

Sammen skaper vi den grønne landsbyen

Etablering av utleiedel (sekundærleilighet)

På denne siden finner du informasjon og veiledning om etablering av sekundærleilighet i egen bolig.

Dette vil hovedsakelig være leiligheter i underetasje på eksisterende bolighus med inntil tre etasjer, dvs. sokkelleiligheter og kjellerleiligheter. Det kan også være leilighet i øvrige etasjer (hovedplan / loft). Informasjonen på denne siden er ikke uttømmende, men beskriver vesentlige krav til etablering av ny boenhet.

En leilighet som benyttes til utleie, skal være godkjent som egen boenhet av bygningsmyndighetene. Det forutsettes at leiligheten er i samsvar med gjeldende reguleringsplan.

Etablering av ny boenhet er søknadspliktig etter pbl § 20-1 med krav til prosjekterende, utførende og kontrollerende. Dette medfører at søknad til bygningsmyndighetene må utarbeides av fagfolk som kan godkjennes for ansvarsrett innen de nødvendige fagområder. Byggmestere, arkitekter, ingeniørkontorer o.l. vil normalt være kvalifisert for utarbeidelsen av søknad til kommunen.

Krav i byggteknisk forskrift

Kravene til leilighet som egen boenhet er gitt i byggteknisk forskrift (TEK10) med veiledning (VTEK10).De viktigste krav/forhold:

Planløsning og bygningsdeler i byggverk, jf. kapittel 12 i TEK10
Krav om tilgjengelig boenhet bør tilstrebes.

Boenhet skal ha minst ett bad hvor bestemmelser i § 12-9 er oppfylt.

Romhøyden i oppholdsrom i boenhet bør være minimum 2,4 m i de deler av rommet som forutsettes møblert, og ikke lavere enn 2,2 m utenfor møbleringssone. Romhøyde i bod, bad og toalett bør ikke være lavere enn 2,2 m, jf. VTEK10 § 12-7.

Boenhet skal ha innvendig oppbevaringsplass eller bod på minimum 3 m2 BRA. For ettroms-leiligheter kan innvendig oppbevaringsplass eller bod være 1,5 m2 BRA eller minimum to løpemeter skap, jf. TEK10 § 12-10.

Boenhet skal i tillegg ha oppbevaringsplass eller bod på minimum 5 m2 BRA for sykler, sportsutstyr, barnevogner m.m., jf. TEK10 § 12-10.
Lys og utsyn (miljø og helse), jf. kapittel 13 i TEK10.
Rom for varig opphold skal ha vindu som gir tilfredsstillende tilgang på dagslys og utsyn, jf. TEK10 og VTEK10 § 13-12 og § 13-13.

Krav til dagslys kan undersøkes ved at rommets dagslysflate (glassflate) utgjør minimum 10 prosent av rommets bruksareal.

Rom for varig opphold skal ha vinduer som gir rommet tilfredsstillende utsyn. Tilfredsstillende utsyn oppnås når vindusflater hindrer innestengtfølelse og gir person som oppholder seg i rommet god kontakt med det fri både sittende og stående. For at person som sitter skal kunne ha god kontakt med det fri, bør rom ha vindu i vertikal yttervegg og med underkant vindu 0,9 m over underliggende gulv.
Sikkerhet ved brann, jf. kapittel 11 i TEK10.
Boenhet (leilighet) og rømningsvei må være egne brannceller, jf. TEK10 § 11-8 og § 11-14, og VTEK10 § 11-8.

Konstruksjoner som omslutter en branncelle må ha nødvendige egenskaper for å hindre spredning av brann og branngasser fra en branncelle til en annen.
Lyd-, ventilasjons- og energikrav gitt i TEK10 og VTEK10 skal ivaretas.
 
Uteareal og plassering av byggverk, jf. kapittel 8 i TEK10.
Uteareal skal ha tilstrekkelig egnethet og utforming etter sin funksjon. Med uteareal menes opparbeidet atkomst, parkeringsareal, uteoppholdsareal i tilknytning til byggverk og uteoppholdsareal for allmennheten, jf. TEK10 § 8-1.

Uteoppholdsareal skal etter sin funksjon være egnet for rekreasjon, lek og aktiviteter for ulike aldersgrupper. Uteoppholdsareal skal plasseres og utformes slik at god kvalitet oppnås i forhold til sol- og lysforhold, støy- og annen miljøbelastning, jf. TEK10 § 8-4.

Utearealer for hoved- og sekundærboenhet skal ikke være i konflikt med hverandre. Derfor må det settes av utearealer for hver boenhet. Uteområdene skal være tilknyttet hver boenhet på en naturlig og god måte, og som hindrer vesentlig sjenanse som innsyn og støy for den andre boenheten, jf. pbl § 28-7, § 29-1 og § 29-2.

Byggverk skal ha nødvendig parkerings- og oppstillingsplass tilpasset byggverkets funksjon. (...) Et grunnlag for beregning av antall slike plasser gis av kommunal myndighet, jf. § 8-9 TEK10 og VTEK10. Randaberg kommunes parkeringsnorm (se kommuneplanen og reguleringsplan) må oppfylles. Parkering for ny boenhet skal kunne benyttes uavhengig av hovedboenhet.

Oppfyllelse av krav til uteareal for boenhetene skal dokumenteres på situasjonskart ved søknad, jf. SAK10 § 5-4.


Definisjoner i byggteknisk forskrift

Boenhet: Leilighet og lignende som innehar alle nødvendige funksjoner regnes som egen boenhet, jf. VTEK10 § 11-8. Med funksjoner menes blant annet stue, kjøkken, soverom, bad og toalett, jf. TEK10 § 12-2.

 

Rom for varig opphold: Med rom for varig opphold menes stue, kjøkken, soverom og arbeidsrom, jf. VTEK10 § 12-7, § 13-12 og § 13-13.